Zmiany w opodatkowaniu najmu mieszkania

Wynajem mieszkania od 01.01.2022 roku obowiązkowy ryczałt

Od 01 stycznia 2022 roku nastąpią zmiany, o których każdy wynajmujący mieszkanie powinien wiedzieć już teraz, ponieważ od wspomnianego terminu przychody z najmu osiągane poza działalnością gospodarczą czyli w tzw. najmie prywatnym nie będą mogły być opodatkowane PIT.

Zmiany w opodatkowaniu wynajmu mieszkania

Jedyną formą opodatkowania tych przychodów będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8.5% do kwoty 100 000 zł rocznych przychodów, oraz 12,5 % od nadwyżki kwoty 100 000 zł przychodów.


Zmiana to będzie niekorzystna dla tych najemców, którzy ponoszą wysokie koszty dotyczące przedmiotu najmu. Nie będzie można uwzględniać odpisów amortyzacyjnych. Nie będzie to także korzystna zmiana dla tych najemców, którzy mają więcej nieruchomości na wynajem.


Projekt nowelizacji przewiduje także wprowadzenie jednolitych zasad opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art.10 ust.1 pkt 6 ustawy o PIT. tj. z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze.

Wszyscy podatnicy osiągający przychody z tego tytułu będą stosowali takie same zasady opodatkowania przychodów.


Dotychczas podstawową formą opodatkowania dochodów z najmu lub dzierżawy były zasady ogólne według skali podatkowej. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych był fakultatywną formą opodatkowania. Wyżej wskazane zmiany wymagają też wprowadzenia zmian o charakterze dostosowawczym.


Zmieniony ma być także przepis stanowiący dotychczas, że dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym (art. 9a ust. 6 ustawy PIT). 

Zmiana ta polega na wprowadzeniu zasady opodatkowania przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, tj. z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.


Co ważne , rezygnacja z opodatkowania na zasadach ogólnych według skali podatkowej dochodów osiąganych ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, uzasadnia uchylenie art. 16a ustawy o PIT.


Na podstawie uchylanego przepisu, przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają.

Nowy podatek od wynajmu mieszkania

Opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.


W konsekwencji rezygnacji z możliwości opodatkowania dochodów z najmu lub dzierżawy, na ogólnych zasadach według skali podatkowej na rzecz opodatkowanie przychodów z tych tytułów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zostanie uchylony przepis dotyczący obowiązku wpłacania miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy od dochodów z najmu lub dzierżawy (art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy o PIT). 


Zmiana dostosowawcza wynikająca z propozycji opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych ma być zmianą art. 44 ust. 16 ustawy o PIT dotyczącego możliwości niewpłacania zaliczki na podatek dochodowy do kwoty 1000 zł.


Odpowiednie zmiany o charakterze dostosowawczym zostały wprowadzone również w ustawie o ryczałcie. Dotyczy to przepisów określających zakres stosowania ustawy o ryczałcie, określenia przychodów z najmu lub dzierżawy i wyboru opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (art. 1 pkt 2 i 4, art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, 1b i 1ba oraz art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie.)


W dotychczasowym brzmieniu przepis art. 1 pkt 2 ustawy o ryczałcie wskazywał, że ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Konsekwencją tej zmiany jest zmiana art. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie (definicja ustawy o PIT zostanie przeniesiona do art. 1 pkt 2 ustawy o ryczałcie).


Ponadto przepis art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie stanowi obecnie, że osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.


Przepis ten ma zostać zmieniony, od 2022 roku będzie brzmiał następująco :

„1a. Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.” Oznaczać to będzie zatem obowiązek opodatkowania przychodów z najmu lub dzierżawy poza działalnością gospodarczą wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.


Jakie będą skutki tych zmian?

Brak możliwości opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT skutkować będzie brakiem możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodów w tym odpisów amortyzacyjnych.


Obecnie podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą) mogą wybrać opodatkowanie podatkiem dochodowym wg. skali podatkowej PIT (tzw. zasady ogólne).

Zasady ogólne PIT, to opodatkowanie wyższymi stawkami (17 i 32%) ale opodatkowany jest dochód a nie przychód. Obecnie więc istnieje możliwość pomniejszania przychodu przed opodatkowaniem kosztami podatkowymi takimi jak np. koszty kredytu, koszty remontu, modernizacji, wyposażenia przedmiotu najmu, odpisy amortyzacyjne.


W obecnym stanie prawnym podatnicy, którzy opodatkowują dochody z najmu prywatnego podatkiem dochodowym i mają wysokie koszty uzyskania przychodów mogą w ogóle nie płacić podatku przez pewien czas, bo odliczając koszty od przychodów ich dochód może być zerowy lub nawet ujemny (strata).

W sytuacji wejścia omawianych zmian w życie będą zdarzać się przypadki, że mimo faktycznej, ekonomicznej straty z najmu, wynajmujący będzie musiał płacić podatek (ryczałt) od czynszu płaconego przez najemcę.

Więcej artykułów

2 myśli na “Wynajem mieszkania od 01.01.2022 roku obowiązkowy ryczałt”

  1. Pingback: Zmiany w opodatkowaniu najmu mieszkania – Euro-Tax

  2. Pingback: Jak wynająć komuś mieszkanie – poradnik podatkowy

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *