Najem mieszkania

Jak wynająć komuś mieszkanie

W obecnych czasach nieruchomości to z jednej strony świetna inwestycja a z drugiej strony często sposób na dodatkowy zarobek.

Warto jednak uprzednio poznać zasady, przepisy, prawa i obowiązki wynikające z wynajmu dla obu stron umowy.

 

Wynajem mieszkania opiera się o umowę zawartą pomiędzy wynajmującym a najemcą na podstawie, której przekazane jest mieszkanie na wynajem na określony czas, w zamian z określoną kwotę.

co powinna zawierać umowa najmu ?

Określa obowiązki każdej ze stron. Przy wynajmie, kluczowe stają się szczegóły, by uniknąć i zminimalizować ewentualne spory. Nieruchomość to wartość zwykle od kilkuset tysięcy w górę, a zatem należy poświęcić uwagę umowie.
Umowę najmu regulują przepisy Kodeksu Cywilnego oraz Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu Cywilnego

.

Umowę należy sporządzić w wersji pisemnej, określić warunki i jasno je sprecyzować. Tu mamy na myśli np. wysokość czynszu, termin płatności, czas trwania umowy oraz jej wypowiedzenia.

Do umowy warto dodać protokół określający stan mieszkania na dzień przekazania kluczy i zawarcia umowy, zawarte w mieszkaniu sprzęty i wartościowe przedmioty oraz to co się w nim znajduje. Dobrze jest również załączyć zdjęcia oddające faktyczny stan określonych rzeczy oraz stan mieszkania.

 

Obowiązkowe punkty umowy wynajmu :

  • data i miejsce zawarcia umowy
  • przedmiot umowy (opis oraz adres)
  • strony umowy
  • cel najmu
  • prawa i obowiązki
  • wysokość czynszu, opłat oraz termin i sposób płatności
  • wysokość kaucji oraz sposób jej rozliczenia
  • czas trwania umowy
  • warunki i okres wypowiedzenia
  • ustalenia w zakresie prawa podnajmu
  • dokumenty będące załącznikami do umowy takie jak ( protokół, wskazanie innego lokalu, do którego najemca się wprowadzi w przypadku eksmisji)
  • określenie kar umownych

Należy pamiętać, aby umowa była podpisana przez obie strony umowy czytelnie oraz z datą a także, aby była sporządzona w dwóch egzemplarzach, dla każdej ze stron.

podatek od najmu mieszkania

Podatki i zgłoszenie do urzędu skarbowego

Nie warto ryzykować wynajmu tzw. “na czarno”, co stanowi ogromne ryzyko, że ktoś na nas doniesie do urzędu skarbowego.

Skoro uzyskujemy dochody z wynajmu, to należy o tym poinformować urząd skarbowy.

To jaką kwotę będziemy zobowiązani opłacić, zależy od formy opodatkowania.

Osoby prywatne, mogą skorzystać z rozliczenia na zasadach ogólnych, tzw. skali podatkowej czyli 17 proc. podatku jeśli dochody z wynajmu nie przekraczają kwoty 85 528 zł lub 32 proc. tylko dla nadwyżki tej kwoty lub zasadach ryczałtu. W przypadku tej drugiej opcji również są dwie stawki i wynoszą one 8,5 proc. dla przychodów z najmu wynoszących do 100 tyś zł rocznie oraz 12,5 proc. dla przychodów wyższych niż 100 tyś zł rocznie.

Komu wynajmować?

Dobór lokatorów to ważna kwestia. Inwestor czyli wynajmujący ma prawo określić przez siebie czy chce wynajmować jednej osobie czy parom, obcokrajowcom, studentom, osobom z dziećmi, zwierzętami, palącym czy nie. W tym celu uprzednio należy porozmawiać i zadać odpowiednie pytania, aby poznać z kim mamy do czynienia i aby nie było nieporozumień.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny to forma najmu nieruchomości, dotycząca tylko mieszkań prywatnych.

Różnice są przede wszystkim pod względem formalnym w zakresie takiego najmu.

Taka umowa nie może być zawarta na więcej niż 10 lat. Jednym z jej stałych elementów jest załącznik do umowy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej przez najemcę. Dokument ten musi być złożony w formie aktu notarialnego. To znacznie ułatwia pozbycie się lokatora, który sprawia problemy i nie płaci czynszu.

Zasady wynajmu

Zasady obowiązują zarówno wynajmującego jak i najemcę. I określają wydanie lokalu w stanie zgodnym z ustaleniami czy utrzymywanie go w takim stanie przez cały czas trwania umowy.

Określają, kto odpowiada za usterki, dokonywanie napraw. Zwykle należy to do wynajmującego.

Natomiast najemca zobowiązany jest do regulowania czynszu na czas, dbania o o mieszkanie i utrzymywania do we właściwym stanie oraz przestrzegania ustalonych reguł a także odpowiada za uszkodzenia wynikające z jego winy.

Cena wynajmu

To kluczowe zagadnienie. Należy zacząć od tego co wpływa na jej wysokość :

  • lokalizacja i otoczenie
  • standard wykończenia
  • dodatkowe udogodnienia
  • metraż

Uprzednio warto rozeznać się na rynku mieszkań i porównać ceny tych, które są zbliżone pod względem wymienionych wyżej cech do naszego.

Warto mieć na uwadze, że wyższy czynsz od mieszkań konkurencyjnych może wydłużyć czas poszukiwania najemcy.

Przy określaniu ceny mieszkanie należy wziąć pod uwagę koszty, które ono generuje:

  • podatek dochodowy
  • rata kredytu jeśli jest ono zakupione na kredyt
  • opłaty administracyjne
  • zaliczki na media
  • fundusz remontowy
  • internet i media

Warto również zastanowić się czy cały proces zrealizujemy sami czy we współpracy z biurem nieruchomości? Wówczas należy mieć na uwadze dodatkowy koszt w postaci wynagrodzenia dla biura nieruchomości za pośrednictwo.

Kaucja

Wynajmujący lokal ma pełne prawo do pobrania kaucji stanowiącej zabezpieczenie pokrycia należności za najem lub ew. strat. Nie może ona przekroczyć wartości dwunastu czynszów za lokal. W praktyce jest to zazwyczaj jednokrotność lub dwukrotność kwoty najmu.

Kaucja pobierana jest w momencie podpisania umowy i zwracana w pełnej kwocie, o ile mieszkanie jest oddane w takim stanie jak z dnia podpisania umowy i odbioru mieszkania.

Przy umowie najmu okazjonalnego kaucja stanowi również zabezpieczenie na poczet ewentualnych kosztów sądowych związanych z uruchomieniem postępowania egzekucyjnego względem najemcy.

wypowiedzenie umowy najmu

Każda ze stron ma prawo do tego, by na określonych zasadach wypowiedzieć umowę najmu. Należy pamiętać przy tym, że ta zawarta na czas nieokreślony, może zostać wypowiedziana w każdej chwili, przy zachowaniu terminów ustawowych wypowiedzenia, określonych w kodeksie prawa cywilnego.

 

Należy pamiętać, że:

umowa zawarta na czas określony ma charakter stały i powinna trwać od początku do końca określonego terminu.
wypowiedzenie wynajmującego reguluje też ustawa o ochronie praw lokatorów

 

W przypadku najmu okazjonalnego, najemca ma 7 dni na wyprowadzkę. Jeśli tego nie zrobi, właściciel może okazać oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej.

Z takim dokumentem wynajmujący może iść do sądu z wnioskiem o natychmiastową eksmisję lokatora.

 

Warto znać prawa i obowiązku obu stron. Dzięki temu wiemy czego możemy oczekiwać i co może być wymagane od nas.

Więcej artykułów

2 myśli na “Jak wynająć komuś mieszkanie”

  1. Pingback: Wynajem mieszkania od 01.01.2022 roku obowiązkowy ryczałt – Euro-Tax

  2. Pingback: Zmiany w opodatkowaniu najmu mieszkania – Euro-Tax

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *